СПА-центр общественного назначения. Условия прибыльности
В чем отличия между частным SPA центром и SPA-центром в виде отдельной бизнес-единицы? Что может быть залогом возвращения вложенных инвестиции? В чем парадокс высокой или низкой посещаемости и зависимость прибыльности от этого? Рассмотрим ключевые вопросы этой индустрии.
Еще десять лет назад инвесторы, приступая к реализации зоны СПА в общей инфраструктуре своего объекта, безапелляционно утверждали: «Я знаю, как сделать СПА, у меня у самого есть собственный СПА-центр!», подразумевая при этом оздоровительную зону с бассейном и банями в частном загородном особняке. Однако, столкнувшись с проблемами возвращения вложенных средств, многие уже не рискуют и полагаются на профессионалов в этой сфере. В общественном СПА-центре иной менталитет и психофизика посетителей, разные потоки клиентов и персонала, другие принципы формирования пространства и подбора технологического оборудования. На некоторых аспектах этой задачи — получение прибыльности от эксплуатации СПА-зоны в крупных общественных комплексах, остановимся подробнее. Конечно, нельзя говорить об универсальных способах решения этой задачи или выдать рецепт на все случаи жизни. Но мы расскажем о методологически правильных подходах.
Начнём с того, что все зависит от правильного анализа и учёта, макро- и микро-показателей объекта СПА-индустрии:
- его расположение (регион или область, например, мегаполис — одна потребительская специфика; курортный город — другая, реабилитационные зоны — третья);
- средний уровень доходов населения в этом регионе и их гостей, общий фон (даже если брать срез одной курортной зоны, есть отличия в разы по достатку и среднему чеку посетителей разных населенных пунктов);
- общая численность проживающего населения (город с населением 1 млн. чел. — одна концепция, город с населением 300-400 т. чел. — другая концепция), а также определение «радиуса действия» в пределах доступности на автомобиле или удобного прямого общественного транспорта (не более 30-45 мин.);
- описание целевой аудитории, определение характерного портрета потенциального потребителя услуг, (преимущественно местные жители или приезжие гости/туристы; молодежь или люди среднего возраста; люди, приехавшие на уик-энд или люди, приехавшие пройти курс терапии; люди, озабоченные своим внешним видом или люди, которые любят спорт и активный отдых и т.п.);
- наличие, ценовая политика и перечень услуг конкурентов.
Все вышеперечисленное, конечно же, влияет на: расчет суточной и одномоментной посещаемости СПА-центра, расчет стоимости и определение перечня СПА-услуг, уровень оборудования и многое другое. Например, характеризует пропорцию: сколько квадратных метров нужно предусмотреть на одного гостя, и какое соотношение гостей и персонала. Влияет даже на дизайн (для каждого сегмента потребителя он соответствующего уровня).
Далее, необходим анализ СПА-объекта с позиции возврата вложенных инвестиций. И с этой точки зрения, данную индустрию можно разделить на 3 основных группы:
- СПА-центры при комплексах оздоровительного назначения (санаториях, курортных и лечебных комплексах), это в том числе и так называемые «Городские курорты», СПА-центры одного дня, Медикал - СПА и т. п., то есть те, где больший акцент делается на поступление доходов от продажи различных уходов и процедур;
- СПА-центры в комплексах спортивного или развлекательного назначения (аквапарках, фитнесс-клубах, офисных центрах, спортивно-оздоровительных комплексах и т. д., в которых основной доход — это продажа клубных карт (абонементов) различной продолжительности или разовых посещений);
- СПА-центры при отелях, гостиничных комплексах, жилищных кондоминиумах, и т. п., то есть СПА-центры, где часть доходов заложена в стоимости номера, квадратного метра жилья, коммунальных услуг.
Очевидно, что в зависимости от того, какого типа СПА-центр, нужно будет моделировать пропорцию и соотношение площадей и назначения помещений. Так, СПА-центр первого типа должен иметь большее количество процедурных кабинетов или кабинетов ухода, к примеру, гидро- и талассотерапии, классического, тайского или аппаратного массажа, косметологии, аюрведической и акупунктурной терапии, фото- и лазерной эпиляции, омоложения, физиотерапии.
В СПА-центре второго типа больший акцент обычно делается на процедуры, которые посетители могут посещать самостоятельно. Это всевозможные бани, сауны и парные разных народов мира, гидромассажные и контрастные разно-температурные СПА-бассейны, соляные комнаты, ну и конечно, плавательные бассейны — и спортивные, с дорожками, и развлекательные — с большим зеркалом воды и множеством аттракционов (водопадами, гейзерами, встречным течением, островками, эффектами «быстрой реки» и другими). Массажные кабинеты, и другие процедуры тоже могут присутствовать, но в меньшей степени, т. к. это дополнительный персонал, не всегда востребованный.
Что же касается СПА-центров третьего типа (при жилых комплексах), то их объединяет то, что большие бассейны приводят к неоправданно высоким ежемесячным расходам, и поэтому бассейны лучше устраивать среднего размера. Практика показала, что даже в самых дорогих жилых комплексах, если бассейн предназначен только для внутреннего пользования, то это престижно, но содержать его становится накладно. Однако в высокий сезон, особенно в курортных гостиницах наличие бассейнов отлично формирует высокий потребительский спрос. Еще одной особенностью гостиничных СПА является то, что пропорция зоны фитнесса должна быть распределена следующим образом: преимущественно кардио-тренажеры (имитирующие бег, езду на велосипеде и беговые лыжи), и в гораздо меньшей степени — силовые тренажеры. В гостиницах на силовых тренажерах занимаются мало. Гостиница — место временного пребывания людей, поэтому если залы для групповых занятий предусмотрены, то они чаще пустуют. В жилых же комплексах и офисных центрах все в точности наоборот — востребованы как раз залы для групповых занятий (фитнесс, пилатес, йога, стрип-денс) и залы силовых тренажеров.
Еще больше отличий между СПА-центрами при гостиницах и при жилых комплексах в зоне Бьюти (Красоты). Как правило, при отелях любой «звездности» парикмахерские услуги пользуются спросом очень слабо. Так же, как и маникюр и педикюр. Если человек приехал в другой город, он может поплавать в бассейне, пойти в сауну, на массаж, или заказать косметологический уход в свободное время, но это не будет стрижка, окраска или наращивание волос, или ногтей. Большую ошибку делают некоторые проектанты, предусматривая несколько парикмахерских мест при отеле. Иногда достаточно одного кабинета с мультифункциональным креслом и наоборот — в жилом комплексе салон красоты может стать популярным местом всех в округе. В любом случае прежде, чем приступить к реализации СПА-центра, как успешного бизнеса, необходимо сделать предварительный просчет окупаемости, в котором учесть необходимые затраты на реализацию, на запуск, текущие ежемесячные расходы, то есть отследить в бизнес-плане все движение денежных средств, чтобы определить доходность. Итак, вернемся к отличиям частных СПА-центров от общественных и почему не все общественные СПА-центры, реализованные по примеру частных, становятся финансово успешными?
В первую очередь нужно понимать, что общественные комплексы отличаются от частных:
- общественная СПА-зона отличается от частных планировочных решений. Так, начиная с грамотно продуманной рецепции, где посетителя примут, проинструктируют, возможно, выдадут: халат, полотенце и тапочки, запишут на процедуры, и предложат сопутствующие товары. Далее, предусматривая турникеты или иные варианты контроля доступа и расчета (электромагнитные карточки в гостиницах, браслеты — в аквапарках), и заканчивая системой утилизации белья (если в частном доме белье можно просто оставить — горничная уберет, то в крупном комплексе нужно предусматривать логистику перемещений грязного белья: белье-проводы в прачечную или технические коридоры для тележек).
- С точки зрения конструктивных решений — отличия общественного комплекса от частного наиболее существенны. Начиная с глобальных вопросов: так, по нормам, колонны в бассейне (во избежание травматизма) — исключены, поэтому, чем больше зеркало воды и площадь комплекса, тем выше шанс применения большепролетных конструкций. И заканчивая конструктивными вопросами частного характера: так, конструктив парной для частного использования порой может быть из обычного вспененного пенополистирола. В общественном комплексе такой материал применять нельзя. При высокой интенсивности посещений для конструктива парной возможно применение только специализированных материалов на основе экстрадированного Пено-полистирола: WEDI, LUX-element, BOTAMENT.
- Что же касается инженерии и коммуникаций — отличия общественного комплекса от частного также существенны. Правильный расчет, расчет профессионалов в этой области: от диаметров и мест расположения канализационных трапов (донных сливов), верного сечения кабеля в каждую точку, и до мест расположения различных датчиков температуры, влажности и движения. Если неправильно работает канализация, не хватает электрической мощности или плохой воздухообмен. Цена ошибки — слишком высока.
- Много отличий между частным и общественным СПА и в технологии. Начиная с того, что к технологическим решениям в общественных комплексах применяются достаточно жесткие строительные нормы и правила, санитарные правила (СанПиН) и другие нормативные документы, и заканчивая технологическими новшествами на обывательском уровне. В том числе и применение антивандальной сантехнической арматуры (когда ничего нельзя открутить), автоматических систем управления многими процессами, систем дозированной подачи воды.
- Если же сравнить дизайн частного комплекса с дизайном общественного, то тут нужно понимать, что частный комплекс — это место частого пребывания одного и того же человека, его семьи, поэтому резких радикальных интерьерных решений, как правило, избегают. И наоборот. Задача общественного комплекса поразить воображение, удивить, в хорошем смысле — даже шокировать посетителей. Поэтому тут могут быть самые неожиданные цвета и формы, а не бежевая классика, которая может вызвать скуку и отсутствие интереса.
В общем и целом, для того, чтобы общественный комплекс был успешным, его проектирование нужно доверять профессионалам в этой области знаний. Наша команда с радостью подготовит предложение по Вашему запросу на услуги проектирования SPA зоны или полноценного SPA комплекса. Наши контакты
