Строительство аквапарка - заключение договора генерального подряда
Аквапарк – это крупный строительный и инвестиционный объект, и в первую очередь от профессионализма генерального подрядчика зависит успешная реализация данного проекта. Работа подрядчика является воплощением виртуального проекта в материальную форму, которая в дальнейшем оправдает ожидания заказчика. Данная статья призвана помочь заказчику при организации взаимоотношений с подрядчиком и предотвратить возможные разочарования заказчика в реализации его планов на финальной стадии вследствие недобропорядочности или неквалифицированности исполнителей строительства.
При выборе генерального подрядчика необходимо руководствоваться здравым смыслом и поддержкой специалистов, основанной на их опыте работы в соответствующей сфере на разных этапах внедрения проектов. В данном случае не стоит реагировать на рекламу или обещаниях о быстрых способах строительства и дешевизне строительных работ разнообразных строительных компаний, ведь от этого будет зависеть безопасность посетителей, репутация аквапарка и его финансовая привлекательность. В этой статье пойдет речь о том, как все обещания строительных компаний воплотить в реальность, что является залогом успешного строительного проекта.
Изначально, на стадии выбора генерального подрядчика, необходимо поинтересоваться опытом его работы и обязательно изучить реализованные им строительные проекты. Важно убедиться в том, что в компании работают профессионалы, принимавшие участие в строительстве сложных объектов. Нужно тщательно оценить применяемые данным генподрядчиком при проведении строительных работ технологии и методы строительства, его материально-техническую базу, трудовые резервы, партнерские отношения с поставщиками стройматериалов и оборудования. Наиболее рациональным и оправданным путем решения проблемы поиска генерального подрядчика является проведение тендера между строительными компаниями. Таким образом можно объективно оценить возможности строительных партнеров и избрать наиболее подходящий вариант для реализации проекта. Предлагаемые при проведении тендера условия компаний ложатся в основу дальнейшего договора строительного подряда.
Теперь поговорим об официальном оформлении договора генерального подряда. Хозяйственно-правовые отношения в области строительства регламентируются достаточно большим перечнем нормативно-правовых актов, которые обладают как обязательным, так и рекомендательным характером. Кроме установленных условий заключения договоров, существует масса норм, требований, государственных стандартов, которые регулируют порядок и требования к самому процессу строительства тех или иных элементов объекта. В данной части норм самостоятельно разобраться без соответствующих специальных знаний не является возможным.
Основными документами, регулирующими правоотношения при заключении договоров строительного подряда, являются Гражданский кодекс (ст. 875-886), Хозяйственный кодекс (ст. 317-323), а также Постановление КМ «Общие условия заключения и выполнения договоров подряда в капитальном строительстве» от 01.08.2005 г. №668. Кроме того, нормативными актами утвержден примерный договор генерального подряда. Всеми вышеперечисленными документами регулируются основоположные условия заключаемых договоров строительного подряда, что дает возможность заказчику строительства изначально ставить ориентиры в процессе установления контрактных отношений с тем или иным подрядчиком.
Однако важным является установление индивидуальных условий заключаемых контрактов строительного подряда. Здесь необходимо предусмотреть так называемые условия оперативного реагирования и влияния заказчика при выполнении контракта. К таким можно отнести право постоянного контроля заказчика над ходом выполнения работ, этапами работ, своевременным исполнением работ подрядчиком. Также можно предусмотреть обязанность подрядчика предоставлять информацию о ходе выполнения работ по требованию заказчика, право заказчика при проведении контроля над исполнением работ привлекать независимых специалистов для определения качества выполненных работ еще на промежуточных стадиях строительства, что дает возможность своевременно отреагировать на недоработки подрядчика и минимизировать риски в дальнейшем.
С целью осуществления оперативного контроля за процессом строительства, заказчику рекомендуется назначить лицо из числа своих сотрудников (или несколько лиц в составе комиссии), которое будет уполномочено осуществлять такой контроль. Рациональная организация контроля предоставляет заказчику уверенность в получении своевременного качественного результата. Заказчик также должен предусмотреть в условиях данного договора порядок действий в случае выявления дефектов, подлежащих устранению.
Оперативный контроль является особенно действенным при условии определения в договоре подряда поэтапных сроков выполнения работ. Еще одним важным инструментом влияния на соблюдение подрядчиком контракта является привязка оплаты к поэтапным срокам выполнения работ и право заказчика придерживать оплату в случае определения недоработок или некачественного выполнения работ до момента их устранения. Последнее является достаточно важным, поскольку даже в случае некачественного выполнения подрядчиком работ это не является основанием для невыполнения заказчиком своих обязанностей по их своевременной оплате, если в договоре не прописаны условия промежуточного приема работ. Следует отметить, что существует еще множество других инструментов влияния на добросовестность исполнения подрядчиком своих обязательств по договору подряда: от мелких, но приятных в их соблюдении, до достаточно серьезных, таких как, например, расторжение контракта, оплата неустоек и стоимости работ, фактически принятых заказчиком.
Важные моменты, которые необходимо предусмотреть в проекте договора генподряда:
- Одним из немаловажных факторов является условие о наличии соответствующих лицензий на проведение определенных строительных работ.
- Перечень работ по договору генподряда, которые составляют предмет указанного договора, необходимо указывать со ссылкой на проектно-сметную документацию.
- Заказчику следует предусмотреть ответственность подрядчика за разработку документации (в случае если данные документы составляются подрядчиком) в случае наличия недостатков в документах, которые могут поставить под угрозу проведение строительства аквапарка.
- Сроки выполнения работ в данном договоре должны быть четко определены сторонами в графике проведения строительных работ.
- Цена по договору генподряда формируется в соответствии с требованиями Правил определения стоимости строительства ГСН Д.1.1-1-2000 (в условиях договора следует четко определить порядок финансирования работ).
- Заказчику нужно рассчитать процедуру привлечения денежных средств для финансирования строительства во избежание простоя в проведении строительных работ и возникновения разногласий и споров по своевременному исполнению договорных обязательств генподрядчиком.
- Одним из важных моментов является установления штрафных санкций за ненадлежащее исполнение подрядчиком условий данного договора.
- Важной обязанностью заказчика в данном договоре является определение возможных рисков, которые могут возникнуть при проведении строительных работ подрядчиком (риски уничтожения сооружения аквапарка), и осуществление их страхования.
- Очень важной особенностью является определение порядка выбора и привлечения субподрядчика и требования, которые применяются к ним.
- Порядок приема выполненных работ осуществляется в соответствии с Порядком принятия в эксплуатацию завершенных строительных объектов, утвержденным постановлением КМ №1243 от 22.09.2004 г.
- Условиями договора необходимо установить гарантийные обязательства генподрядчика при сдаче аквапарка в эксплуатацию: порядок вызова представителя подрядчика, сроки устранения недостатков; механизм привлечения генподрядчика к ответственности и возмещение последним убытков, причиненных заказчику, а также порядок уплаты ему штрафных санкций.
Данную ответственность рекомендуется устанавливать на основании анализа существующей судебной практики по рассмотрению сходных судебных споров для установления ответственности по данному договору, которая станет действенным инструментом защиты законных интересов заказчика. Во избежание каких-либо негативных последствий судебных споров в виде неудовлетворения исковых требований заказчика необходимо изучить судебную практику по данному вопросу, как, например, информационное письмо Высшего хозяйственного суда № 01-8/375 от 10.03.2005 г. «О практике Верховного Суда в делах о спорах, связанных с выполнением обязательств по договорам подряда».
Соблюдение вышеуказанных рекомендаций поможет минимизировать наличие всевозможных рисков при заключении договора генерального подряда и оправдать ожидания заказчика на получение качественного и своевременного завершения строительных работ аквапарка.
